di 

Savino Natalicchio 

Il mercato immobiliare retail

L’interesse generale da parte degli investitori, in particolare di matrice estera, nel mercato immobiliare retail nel corso del 2016 si è confermato nella sua forza rispetto agli altri comparti del mercato, con un incremento dei volumi scambiati rispetto al 2015, associato ad una riduzione dei rendimenti.
L’attenzione degli operatori si è rivolta – oltre che per i centri commerciali prime – anche verso i centri secondari di fascia alta, gli immobili ubicati in high street con maggiore appeal e i retail park, in grado di fornire rendimenti appetibili per gli investitori. La disponibilità limitata di prodotto di qualità, insieme con l’aumento della domanda, sta facendo abbassare i rendimenti (yield compression).
Per quanto riguarda i parchi commerciali (> 5.000 mq di GLA), lo stock attuale ammonta a circa 70 strutture per una GLA complessiva vicina a circa 1,5 milioni di mq. Il settore non è ancora particolarmente sviluppato in Italia, a differenza che in altri paesi europei, soprattutto i paesi del nord (Germania, UK, Scandinavia). Risulta pertanto esserci una mancanza di offerta di strutture prime che nel ciclo di mercato attuale sono l’obiettivo degli investitori internazionali.
I rendimenti netti per i retail park sono decresciuti al 5,75-7,00% lordo, pari ad una yield compression fino a 100 bps rispetto al dicembre 2015, ed anche per le altre tipologie di immobili commerciali i rendimenti hanno confermato la tendenza al ribasso. Il volume potenziale di investimento nel settore rimane elevato ed è alta la richiesta di nuovi spazi con buoni rendimenti.

Vantaggi dei retail park

I retail park, in particolare per la mancanza di una galleria coperta e climatizzata, consentono di ridurre significativamente le service charge (costi comuni) in capo ai conduttori, da circa gli 80-100 Euro/mq per anno, valore tipico per i centri commerciali, ai 25-40 Euro/mq per anno dei retail park.
Ciò consente una riduzione degli oneri a carico dei tenant, i quali computano nel proprio conto economico i costi locativi unitamente ai costi di gestione.
I range sugli effort rate sostenibili, in termini di canone incrementato dei service charge, in rapporto al fatturato, variano a seconda della categoria merceologica (e relativa marginalità economica): osserviamo valori che variano da un 4-6% per l’elettronica di consumo fino ad arrivare al 9-10% per l’abbigliamento e accessori; per quando riguarda la somministrazione si distingue tra quella di catena a gestione diretta (5-7%) e quella indipendente (10-12%).

I retail park, facendo leva su costi di gestione significativamente più bassi, riescono a far fronte a valori di produttività (fatturati) a mq spesso bassi, a causa della riduzione della capacità di spesa dei consumatori in conseguenza della crisi.

Parallelamente, service charge contenuti consentono di poter pagare canoni locativi comunque interessanti (superiori per medie superfici di vendita ai 100 Euro/mq per anno), risultando così interessanti per le property quali prodotti di investimento a reddito.
La distribuzione geografica dei retail park nelle grandi aree metropolitane italiane vede articolate concentrazioni, con presenze significative nelle città dell’Emilia Romagna, nella cintura metropolitana di Torino, a Roma, lungo la fascia adriatica ed in Sicilia. Più debole la presenza nell’area metropolitana di Milano, Napoli, Firenze e nel Veneto, dove quindi c’è lo spazio per un futuro sviluppo di questo format distributivo.
Dagli studi effettuati dagli analisti di settore su diversi progetti ed interventi recentemente attuati, si evidenziano i seguenti fattori di analisi del concept commerciale di un retail park al fine di valutare quelle criticità rilevanti per il successo commerciale dell’iniziativa:
• Estensione del bacino d’utenza a scala metropolitana;
• Capacità di spesa del bacino d’utenza e geografia dei competitor;
• Facile accessibilità locale ed extra locale e viabilità d’accesso;
• Sviluppo lineare della struttura del parco (come tendenze delle best practice osservate in Italia);
• Integrazione con un centro commerciale classico o un entertainment center (allo scopo di sfruttare la sinergia di offerta ed estensione dell’orario di fruizione);
• Organizzazione della struttura in comparti, che consente una maggiore flessibilità nella gestione degli spazi;
• Appeal architettonico e presenza
di pensiline, o elementi di coper-
tura che colleghino il fronte commerciale;
• Attività di ristorazione localizzate nel parcheggio (servizio take away/drive through);
• Buon mix merceologico, completo e diversificato (anche rispetto all’offerta merceologica dell’eventuale galleria commerciale con la quale è integrata);
• Presenza di attività di servizio.